Никаких тепличных критерий!Для того чтоб запустить мини-отель в Санкт-Петербурге, необходимо вложить полтора миллиона баксов, в течение года добиваться разрешений и соглашений, а позже годами удерживать натиск армии проверяющих и ожидать окупаемости проекта. Но, невзирая на все трудности, рынок маленьких гостиниц в Петербурге растет так, как ни в одном ином городке страны. Растет, вообщем, не благодаря, а вопреки.
Малые гостиницы в странах Европы давным-давно не совсем только крепко заняли свою нишу, да и стали одним из ключевых частей гостиничной промышленности. Желаете поглядеть — отправляйтесь во Францию. В комфортных гостиницах, любая из которых неподражаема и неповторима, за умеренную плату постоялец, непременно, получит куда больше наслаждения, чем поселившись в бездушном сетевом отеле, где клиент чувствует себя быстрее передвигающейся по конвейеру деталью, чем желанным гостем. И ничего ужасного, что в мини-отеле нет бассейна, фитнес-центра и казино: обычно, люди приезжают совсем не за сиим.
Эволюция гостиничного бизнеса в Ветхом Свете привела к появлению эмпирической пропорции 60 к 40. 60% постояльцев обслуживают большие гостиницы, 40% потока — гарантированная доля малых форматов. А основное, великие и малюсенькие гостиницы в Европе закончили соперничать друг с ином. Точнее, идет речь о соперничестве с иными представителями собственного же класса.
В Санкт-Петербурге рынок малых гостиниц начинал развиваться «сам по себе». В эру глобального передела доставшейся в наследство от СССР принадлежности, политических и экономических катаклизмов никому и в голову не прибывало править сиим действием либо «создавать условия». В 1990 году раскрылись «Галакт» и «Ижора», в 1993-м заметным явлением стал «Матисов Домик», а к 1996 году в городке действовало теснее четыре 10-ка мини-отелей.
Уверенный рост туристического потока и все наиболее явная нехватка номеров подогревали рынок вплоть до 1999 года, но вправду бурный рост начался только в 2002–2003 годах, когда основным словом стало — «недвижимость». Так либо по другому, итог налицо: Петербург стал безусловным руководителем в стране по числу малых гостиниц, далековато обогнав Москву « около 500 гостиниц против приблизительно сто в столице ». Соучастники питерского базара мини-отелей убеждены: по качеству их сервисы никак не ужаснее, чем у французов « их гостиницы числятся образцом в этом секторе базара », а по неким показателям даже превосходят европейские стандарты. И все это — за полтора с маленьким 10-ка лет, без сколько-нибудь внятной помощи властей.
Призрачный рынок
Расценивая уроки развития базара мини-отелей Санкт-Петербурга, полезно было бы представить публике что-то вроде классификации. Но до сих пор в стране нет ни 1-го законодательного либо нормативного акта, верно определяющего суть понятия «малая гостиница», не разговаривая теснее о дроблении на группы либо классы. В итоге пробы регулировать деятельность таковых компаний сервисной промышленности творят бессчетные трудности, необыкновенно когда мини-отели пробуют причесывать под одну гребенку с большими отелями. Единый просвет — комменты Федерального агентства по туризму к «Системе классификации гостиниц и иных средств размещения», из которых идет, что малый отель — это гостиница с количеством номеров наименее 50.
Вообщем, обладатели мини-отелей Петербурга используют свою классификацию « согласны с нею не многие, но почти все »: в зависимости от характеристик занимаемого помещения малые гостиницы делятся на «мини-отели» « до 10–15 номеров в нежилом фонде, желая почти все гостиницы емкостью 25–30 номеров также именуют себя «мини» »; мини-отели квартирного типа « традиционно менее 6–7 и максимум до 10–15 номеров в жилом фонде »; и, в конце концов, малые гостиницы в раздельно стоящих помещениях « до 50 номеров ».
По уровню предоставляемых услуг малые гостиницы можнож поделить на демократичные и очень любимые студентами хостелы, семейные гостиницы, гостиницы эконом- и бизнес-класса, также апарт-отели. Заключительные, в главном, могут похвалиться авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня «люкс» и по почти всем показателям способны отдать фору большим пятизвездочным гостиницам. Желая с этими самыми звездами в Рф до сих пор царит полнейшая неурядица. Действующие « а точнее, наличествующие » ГОСТы не учитывают различий малых и больших гостиниц. Те же трудности появляются при попытках использовать новейшую «Систему классификации гостиниц». Тем паче что переаттестацию по данной системе тяжело пройти даже четырех- и пятизвездочным старожилам.
В итоге, даже ежели обладатели малого отеля на 15 номеров в раздельно стоящем здании установят золотые джакузи, развесят по стенкам картины из Эрмитажа и создадут для постояльцев необыкновенный уровень удобства, предприятие навряд ли получит желая бы четыре звезды, так как лифт тут всего один, а парикмахерская отсутствует.
В прошедшем году обладателям малых гостиниц сделали послабление, так что неким гостиницам удалось официально получить три, а может быть четыре звезды. Но до сих пор количество звезд в рекламе того либо другого мини-отеля — быстрее собственная оценка инвесторами свойства собственного продукта, ежели итог официальной сертификации.
В чем все-таки тогда превосходство мини-гостиниц?Как минимум, в предоставляемой клиенту способности выбора. Постоялец может подобрать себе отель не совсем только отталкиваясь от стоимости номера, комплекта услуг и местоположения, да и с учетом эстетических пристрастий. Интерьеры одних малых гостиниц нравятся людям творческих профессий, в иных предпочитают останавливаться бизнесмены. Но основное, в каждой гостинице такового класса номера оформлены в личном стиле.
— Для большинства собственников малых гостиниц это не попросту бизнес. Это самовыражение. Они живут сиим, относятся к собственному отелю, как к семейному источнику, а к постояльцам — как к гостям. В малых гостиницах есть возможность создать персональную атмосферу комфорта и удобства, клиент ощущает себя как дома, а такое чувство в великий гостинице иногда тяжело получить даже за чрезвычайно великие средства, — утверждает вице-президент Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, директор гостиницы «Галакт» Владимир Васильев.
— Малые гостиницы дозволяют улучшить размер предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, также избирать более действенное соотношение числа служащих и гостей, — прибавляет вице-президент Русского союза туристской промышленности « РСТ » Сергей Корнеев.
ПоГОСТили, и хватит
Основная неувязка соучастников снаружи очень удачного базара мини-отелей Санкт-Петербурга — недвижимость. Почаще всего гостиницы располагаются в выкупленных, а потом перестроенных ветхих коммуналках и в квартирах жилых домов. А для официального дизайна гостиницы требуется перевести квартиры в нежилой фонд « НФ », что чрезвычайно не попросту. «Большинству бизнесменов не под силу этот перевод, процесс просит больших издержек, процедура же дизайна иногда занимает наиболее года. Добавьте сюда неподъемные налоги на имущество и на землю, которые тогда придется выплачивать, и вдвое увеличивающиеся эксплуатационные издержки !», — жалуется директор петербургского малого отеля «Аркадия» Олег Румянцев.
По подсчетам соучастников базара, от 50 до 70% малых гостиниц городка до сих пор обретаются в жилом фонде « ЖФ » и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на критериях дизайна уговоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий тут не возникает, так как сдавать квартиры внаем никто не воспрещает. Вот лишь формального права величаться «гостиницей» у таковых компаний нет. А означает, тяжело рекламироваться « ФАС не спит », внятно позиционировать свое заведение, сформировывать сетевые альянсы, не разговаривая о шансах получить несчастные звезды.
Иная неувязка, актуальная для всех без исключения малых гостиниц в стране: большая часть пожарных и санитарных норм, также ГОСТы и СНиПы, обрисовывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиницам, не изменялись с русских времен и абсолютно не подходят теперешним условиям. Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланирование быть может отвергнута чиновниками лишь поэтому, что по нормативам в жилом помещении не обязано быть больше 2-ух туалетных комнат. Тем временем, сообразно нормам СЭС, ежели нет сертификата соответствия, в жилом фонде категорически воспрещается подкармливать постояльцев и уж тем паче без лицензии продавать спиртные напитки « а это сто тыщ рублей на срок от 3-х до 5 лет ». Вот почему до 15% малых гостиниц в Санкт-Петербурге вообщем не записанно — практически бизнесмены работают незаконно.
Могут ли дозволить себе расслабиться предприниматели, осмелившиеся на неминуемые издержки во имя соблюдения законности?Никак не посещало!Сообразно правилам пожарной сохранности, в местах публичного проживания путешественников обязана быть 2-ая лестница для эвакуации. Как этого достигнуть в мини-отеле, размещенном на втором либо 3-ем этаже?А меж тем во Франции, славящейся более твердым законодательством, власти почему-либо смогли пойти навстречу обладателям мини-гостиниц.
В итоге при всем прогрессе четкое количество малых гостиниц в Санкт-Петербурге не могут именовать не совсем только чиновники, да и сами соучастники базара.
Что делать?Сергей Корнеев дает конкретные меры: «Необходимо упростить функцию перевода помещений в нежилой фонд, а при согласовании перепланировок заменить часть запретительных мер на условие обязательного страхования, что дозволит провоцировать легализацию бизнеса, а заодно завлечет внимание банков и страховых компаний к этому сектору базара. Не считая того, не надо препятствовать тем мини-отелям, которые берегут собственный номерной фонд в жилом фонде, ежели компании легализованы. Ведь существует полностью прозрачная схема, удачная исходя из убеждений поступления налогов в бюджет: ИЧП сдает помещения в аренду и выплачивает налоги, а ООО набирает персонал и также выплачивает налоги. Таковой подход устраивает налоговиков, пожарных и почти все иные проверяющие органы. Всех, не считая СЭС!Необходимо поменять обветшавшие федеральные верховодила и создать городские стандарты для малых гостиниц, городские верховодила СЭС. Вместе с сиим мини-отели квартирного типа выгодны для городка к тому же поэтому, что могут стать базой для творения ТСЖ, собственного рода системообразующими предприятиями. В конце концов, это существенное подспорье в процессе расселения коммуналок — мини-отели полностью можнож включить и в эту программу». Не считая того, вице-президент РСТ дает составить базу данных предложений для инвесторов малых гостиниц, обеспечив привлечение ипотечного кредитования. Он показывает и на то, как главно провоцировать аренду « это повысит активность инвесторов » на сроки более 10–15 лет « что одинаково сроку окупаемости и возврата кредитов », также предоставить возможность выкупать оплаченные объекты в рассрочку при наличии льгот по аренде на старте бизнеса.
Соучастники базара годами призывают власти обособить свод документов, регулирующих гостиничную ветвь, и адаптировать их с учетом необыкновенностей функционирования малых гостиниц, привести в порядок противоречащие друг другу нормативы и принять, в конце концов, единичный федеральный закон. Но — увы. По словам Сергея Корнеева, вопросцы, связанные с регулированием сектора малых гостиниц, на региональном уровне не решить, а федеральным чиновникам эта тема не занимательна.
Неимение конструктивного « деструктивного — хватает » внимания страны к базару малых гостиниц было бы оправданным, если б гостиничная инфраструктура в стране была насыщена и отлажена. Но даже условно благоприятному Санкт-Петербургу для того, чтоб войти в пятерку туристических центров Европы, требуется вдвое прирастить номерной фонд — на 18 тыщ мест.
В номера !
Вроде бы то ни было, учить процесс инвестирования в мини-отели идет конкретно на опыте Санкт-Петербурга. «Бизнес-журнал» постарался суммировать более значительные позиции на образце творения мини-отеля на 10 номеров.
1-ая и основная задачка — подбор помещения. Идеальнее всего для данной цели подходят коммунальные квартиры выше второго этажа в видовых « «фасадных» » домах в центральных исторических районах городка с более развитой инфраструктурой. Желанно, чтоб вблизи были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая общественная площадь « с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений » — более 300 кв. мтр. Минус в том, что на дороге такие квартиры не валяются, а их расселение — целая история « необыкновенно ежели попадутся упорные жильцы ». Сейчас в Санкт-Петербурге стоимость расселения-покупки сочиняет, по оценкам Олега Румянцева, от 2-ух с половиной до 7 тыщ баксов за квадратный м, при этом в среднем по городку эта процедура востребует около 800 тыщ баксов.
Последующий шаг — реконструкция и перепланировка, на что пригодится как минимум половина суммы, истраченной на покупку помещения. Вообщем, куда ужаснее то, что на получение разрешительных документов, подготовку, согласование и утверждение проекта перепланировки уйдет наиболее года. Опосля того как перепланировка будет окончена, бесчисленные чиновники проверят результаты на соответствие нормативам. Ежели этот шаг закончится удачно, придет пора заключать уговоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными…
Куда проще и занимательнее проэктировать интерьер гостиницы. Основное, чтоб отель не подсказывал общежитие и коммуналку, был незапятнанным, комфортным и комфортным для живущих. Оборудование для таковой гостиницы « мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т. п. » обойдется еще в 200–250 тыщ баксов. При всем этом не идет забывать о недопустимости резкого разброса классности номеров: два люкса и восемь номеров а’ля хостел отпугнут обе группы клиентов, а сервисы почасовой сдачи номеров любителям любовных приключений живо попортят стиль.
Назначая цены, полезно выучить рынок и предложения соседей, а набирая персонал, идет приготовляться к муштре и обучению. Образцовый кадровый состав для отеля на 10 номеров — правящий, три–четыре админа, старший админ, начальник отдела бронирования, главбух и две–три горничные « на практике почти все должности совмещаются ». Кстати, чрезвычайно желанно, чтоб все сотрудники знали британский язык, админы — непременно.
Остальное диктует не столько наука, сколько здоровый смысл. Обычные сервисы — легкий завтрак и незапятнанное белье — неукоснительны. Нет места либо юридического права держать свое малюсенькое кафе и мини-прачечную?Договоритесь с соседями и передайте эти процессы на аутсорсинг. Не считая того, можнож заключить особые соглашения с находящимися вблизи спортзалом и сауной, рестораном и компанией по прокату каров, экскурсионным бюро, предложив гостям скидки.
Явно, что на формирование базы неизменных приклнных клиентов уйдет не один год, потому стартующий мини-отель просто должен заключить уговоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг. Да, посредники будут взыскивать от 10 до 20% от стоимости номера, зато благодаря им удастся недопустить основной угрозы — простоя.
Ну и, в конце концов, реклама. «Глянец» и базы данных, спец веб ресурсы в Вебе — хороши все доступные средства. Ежели же в городке либо регионе возникла ассоциация малых гостиниц, в нее нужно вступить.
В среднем издержки на пуск мини-отеля квартирного типа на 10 номеров в Санкт-Петербурге сочиняют сейчас более 1 млн 200 тыщ баксов « в иных городках страны, природно, придется внести коррективу с учетом местных критерий », а окупаются инвестиции через 6–8 лет.
***
Как будет развиваться рынок мини-отелей в иных регионах страны, сейчас не берется предсказать никто. И все таки, невзирая на трудности, сообразно прогнозам Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, к 2010 году в городке будет действовать около 850 мини-отелей. Но основное, соучастникам этого сектора базара гостиничных услуг, схоже, удалось привлечь внимание городских властей к своим дилеммам: в течение месяца обязан начать работу Координационный совет по сектору малых гостиниц, инициатором творения которого выступила НП «Ассоциация малых гостиниц СПб», при этом чертеж поддержала администрация Санкт-Петербурга.
Личный сервис
Владимир и Суздаль находятся на пересечении знаменитых туристических маршрутов. Поток путешественников наращивается, при этом возникло много личных странников, которые часто не могут снять номер в гостинице просто поэтому, что все места заняты. Располагать эту категорию путешественников призваны мини-отели.
1-ые гостиницы такового класса возникли в Суздале около 4 годов назад. Исторически местное народонаселение занималось огородничеством и торговлей овощами « предпочтительно огурцами и хреном ». И вот приобретенные доходы местные огородники решили вложить в стройку маленьких гостевых домиков, которые с течением времени стали преобразовываться в мини-отели. Несколько мини-отелей возникло и во Владимире, но, в отличие от Суздаля, это, обычно, реконструированные исторические строения и усадьбы, обретенные в собственность у городка по итогам тендеров. Большая часть мини-отелей нацелено как разов на туристов-индивидуалов, странствующих на своем транспорте по городкам Золотого кольца.
Основная неувязка для соучастников этого базара — тяжелый диалог с туристическими агентствами, которые ориентируются на групповые поездки, ведь традиционно мини-отели дают номера различной классификации и по различным стоимостям. Так, в гостинице «Мономах» 16 номеров, где можнож расположить 27 человек. Но ежели приедет автобус с 27 путешественниками, невероятно будет расселить их по схожей стоимости в различные по классу номера.
Иная неувязка — сезонность. Чтоб поправить ситуацию, мы начали развивать направление делового туризма, которое не зависит от медли года и дозволяет несколько сгладить переходы от сезона к «бессезонью»: в гостинице есть конференц-зал со всем нужным для переговоров, семинаров и деловых встреч оборудованием.
Очередной штришок к портрету нашего бизнеса — трудности с оформлением фасада. Строения мини-отелей размещаются основным образом в исторической черте городка, близко от оживленных транспортных путей. Потому на утверждение проекта с управлениями внешней рекламы, архитектуры и строительных работ уходит много медли и сил.
Расценивая источники инфы о нашей гостинице, мы проводили анкетирование постояльцев. Оказалось, что величайший эффект дает передача инфы из уст в губа, на втором месте — Веб, на 3-ем — работа маркетолога, который обзванивает возможных клиентов, навещает профильные выставки и организует адресную рассылку. Следом расположилась внешняя реклама, в том числе очень результативной оказалась реклама в виде указателей. Так, на наших маркетинговых баннерах торговец показывает рукою в подходящем направлении. Чрезвычайно действенно радио, так как наш возможный клиент — автомобилист. А вот продвижение в печатных СМИ приносит минимальную отдачу. Тем временем из сотки туристических компаний в Москве либо во Владимире с таковыми отелями, как наш, готовы работать менее 10-ка — всех других не устраивают объемы, так как мини-отель не в состоянии принимать путешественников целыми автобусами.